PERLINDUNGAN HUKUM PEMENANG LELANG TERHADAP OBJEK LELANG YANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN ;

Bank sebagai Pemegang Hak Tanggungan

Menurut Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Serta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk selanjutnya disebut UUHT) dalam Pasal 6 UUHT menyebutkan apabila debitur ingkar janji (wanprestasi), maka pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Pemegang hak tanggungan merupakan kreditur preferen dimana dalam hal ini sebagai kreditur preferen pemegang hak tanggungan sekalipun terjadi kepailitan terhadap debitur tersebut, maka pemegang hak tanggungan harus didahulukan pelunasan hutangnya dari kreditur lainnya atau dengan kata lain pemegang hak tanggungan merupakan kreditur yang mempunyai hak istimewa dari kreditur lainnya.

Pemenang lelang hak tanggungan secara teori memang disebutkan sebagai pembeli yang beritikad baik dan patut dilindungi, namun dalam pelaksanaannya dilapangan yang terjadi, dimana perlindungan hukum yang disebutkan tersebut sering kali tidak dapat dirasakan oleh pemenang lelang tersebut.

Hal mana dapat dilihat bahwa pemenang lelang sering kali setelah memenangkan lelang terhadap objek hak tanggungan tersebut ketika ingin melakukan proses balik nama terhadap objek lelang tersebut sering kali terkendala di Badan Pertanahan Nasional hal mana dengan dasar adanya blokir dari debitur atau pemilik asal objek hak tanggungan tersebut.

Sering kali antara pemilik asal objek lelang yang dibebani hak tanggungan tersebut digugat oleh pihak ketiga yang seolah-olah pihak ketiga tersebut mempunyai hak juga terhadap objek lelang dikarenakan pemilik asal (debitur) mempunyai hutang kepada pihak ketiga tersebut, yang pada umumnya patut diduga hal tersebut hanyalah rekayasa yang bertujuan supaya ada dasar untuk mengajukan blokir pada Badan Pertanahan Nasional agar pemenang lelang tidak dapat melakukan proses balik nama terhadap objek lelang yang dimenangkannya.

Sikap Badan Pertanahan Nasional

 Pada Badan Pertanahan Nasional dengan membayar Rp. 50.000,-(lima puluh ribu rupiah) dan melampirkan gugatan, maka Badan Pertanahan Nasional akan memblokir objek lelang tersebut sehingga tidak dapat dilakukan proses peralihan balik nama tersebut.

Pengaturan mengenai blokir di Badan Pertanahan Nasional sendiri sebenarnya sudah sangat tegas diatur dalam aturan yang mengatur tentang blokir tersebut, yang mana dalam hal ini tentang blokir yang  diajukan oleh perorangan sebagaimana dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 126  yang pada intinya mengatur secara tegas bahwa catatan blokir yang diajukan akan hapus dengan sendirinya dalam jangka waktu 30 hari terhitung sejak tanggal pencatatan blokir tersebut diajukan, kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan, namun apabila tidak ada maka akan hapus dengan sendirinya tanpa haarus didahului permintaan pencabutan oleh pihak yang mengajukan blokir.

Peraturan lain yang mengatur tentang blokir juga dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 Tentang Tata Cara Blokir Dan Sita :

·        Catatan blokir oleh perorangan atau badan hukum berlaku untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal pencatatan blokir;

·        Jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang dengan adanya perintah pengadilan berupa penetapan atau putusan.

 Apabila kita lihat kedua aturan tersebut dimana keduanya sudah sangat jelas mengatur tentang tata cara blokir dan hapusnya blokir pada Badan Pertanahan, dimana keduanya mengatur bahwa jangka waktu blokir akan hapus dengan sendirinya dalam jangka waktu 30 hari apabila tidak ada penetapan terhadap objek perkara diletakkan sita jaminan.

Namun keadaan dilapangan yang sering dialami oleh pemenang lelang, setelah lewat 30 hari dan terhadap objek blokir juga tidak ada keluar penetapan sebagai dasar perpanjangan blokir tersebut dimana pihak Badan Pertanahan Nasional tetap melakukan proses pemblokiran terhadap objek lelang tersebut dengan alasan bahwa perkaranya belum selesai sehingga harus tetap diblokir, hal tersebut yang terkadang pihak Badan Pertanahan Nasional dapat dikatakan cari aman dan mengesampingkan peraturan-peraturan terkait yang sudah sangat jelas mengatur tentang blokir tersebut.

Dugaan Tindak Pidana

Bahwa terhadap hal tersebut sebenarnya pihak Badan Pertanahan Nasional dapat dilaporkan kepada pihak kepolisian dengan dugaan Penyalagunaan Wewenang  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 124 Kitab Undang-undang Hukum Pidana yang berbunyi Seorang pejabat yang menyalahgunakan kekuasaan memaksa seseorang untuk melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu, diancam dengan pidana penjara paling lama dua tahun delapan bulan. Hal mana unsur melawan hukum yang diduga dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional sebagai Pegawai Negeri adalah Membiarkan sesuatu, dimana dengan aturan yang ada namun tidak mengindahkan aturan yang mengatur tetntang blokir tersebut dan malah membiarkan sesuatu yang dalam hal ini tetap melakukan blokir terhadap objek lelang maka sangat beralasan terhadap hal tersebut dapat diterapkan Pasal 421 KUHP tersebut.

Adanya Kerugian Negara

Objek lelang hak tanggungan lama kelamaan akan kehilangan minat orang untuk membelinya dikarenakan sangat sulitnya proses balik nama pada Badan Pertanahan Nasional dikarenakan adanya blokir yang dengan membayar Rp. 50.000,-(lima puluh ribu rupiah) dengan memblokir secara permanen maka telah merugikan pemenang lelang yang terkadang sudah keluar uang milliaran rupiah, dimana hal tersebut sangat miris kita melihatnya.

Kerugian negara yang kami maksudkan disini adalah negara tidak mendapatkan pemasukan apabila orang tidak lagi berminat untuk mengikuti atau membeli asset melalui proses lelang yang dalam hal ini lelang objek hak tanggungan, dimana yang seharusnya apabila orang membeli objek melalui lelang tersebut negara mendapatkan pemasukan berupa pajak dari transaksi pembelian melalui proses lelang tersebut.

Dalam kaitan lainnya juga lembaga perbankan yang tadinya mengharapkan pelunasan hutang debitur yang telah jatuh tempo dan dapat ditagih, namun dengan perbuatan debitur yang wanprestasi tersebut, dimana lembaga perbankan sangat mengaharapkan pelunasan hutang debitur melalui penjualan asset yang menjadi jaminan terhadap hutang debitur tersebut, namun apabila orang tidak lagi berminat untuk membeli barang lelang yang diajukan oleh lembaga perbankan tersebut, maka keuangan dari lembaga perbankan tersebut akan diam ditempat, hal mana kita juga mengetahui bahwa ada juga sebagian besar lembaga perbankan yang merupakan BUMN yang 50 persen sahamnya adalah milik negara, bukankah dalam hal ini negara juga telah dirugikan dengan keadaan tersebut.

Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)

Bahwa terhadap susahnya proses balik nama atau blokir yang secara terus menerus dibiarkan oleh Badan PertanahanNasional dengan mengesampingkan atau seolah-olah menutup mata terhadap aturan-aturan yang sudah sangat jelas mengatur tentang blokir tersebut diatas, terkadang memang para pemenang lelang mendatangi pihak KPKNL untuk meminta pertanggungjawaban, namun dalam hal ini sebagaimana dalam Peraturan menteri keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, dimana KPKNL hanyalah sebagai instansi yang diberikan kewenangan oleh negara untuk melaksanakan lelang yang didahului dengan adanya permohonan dari pihak yang pemegang hak tanggungan tersebut, dan setelah meneliti kelengkapan berkas maka KPKNL akan melaksanakan penjualan barang yang terbuka untukumum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untukmencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang, sehingga KPKNL tidak dapat dimintai pertanggungjawaban oleh pemenang lelang terhadap kendala yang dihadapi oleh pemenang lelang untuk melakukan balik nama di Badan Pertanahan Nasional. Terhadap debitur ataupun pihak ketiga yang merasa ada kaitan dengan objek lelang tersebut, namun apabila sebagaimana yang menjadi acuan dalam Peraturan menteri keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang tersebut ada yang tidak sesuai maka terhadap proses pelaksanaan tersebut dapat dibatalkan dengan cara mengajukan gugatan.

Praktek yang sering terjadi bahwa keberatan ataupun blokir yang diajukan oleh debitur (pemilik asal) adalah setelah terjadinya pelaksanaan lelang dan pemenang lelang sudah ditetapkan, hal tersebutlah terkadang kuat dugaan kita hanyalah gugatan yang dibuat untuk mempersulit pemenang lelang untuk proses balik nama, padahal sebenarnya gugatan itu harus diajukan sebelum pelaksanaan lelang sehingga proses lelang dapat dipending.

Pemenang Lelang Sebagai pembeli yang Beritikat Baik

Menurut hemat kami, frasa “itikad baik” yang dimaksud dalam doktrin “pembeli beritikad baik harus dilindungi oleh undang-undang” merupakan asas itikad baik yang memiliki kesamaan fungsi dalam hukum benda, di mana bezit (kedudukan berkuasa) yang diperoleh dengan itikad baik harus dilindungi oleh undang-undang. Jual beli, sebagaimana hibah atau pembebanan hak jaminan kebendaan, pada dasarnya merupakan suatu sarana untuk mengalihkan hak kebendaan, di mana pihak penerimanya kemudian menjadi berkuasa atas benda terkait. Begitu pula halnya dengan pembeli, dia memperoleh hak kebendaan melalui transaksi jual beli yang dilakukannya.

Pemenang lelang sebagai pembeli yang beritikat baik secara teorinya hukumnya harus dilindungi hal mana dikarenakan pembeli melalui lelang adalah proses pembelian yang dilakukan oleh pelelangan umum dan dilakukan oleh instansi yang memang diberikan kewenangan oleh aturan-aturan terkait, hal mana juga dapat dilihat dari berbagai macam Yurisprudensi yang kesemuanya menegaskan bahwa pembeli melalaui pelelangan umum adalah merupakan pembeli yang beritikat baik dan patut untuk dilindungi.

Apabila terhadap objek lelang yang dimenangkan terkendala untuk melakukan proses balik nama, dalam hal ini memang pemenang lelang dapat mengajukan gugatan perdata perbuatan melawan hukum kepada Badan Pertanahan dan juga terhadap pihak yang mengajukan blokir tersebut, dimana dari berbagai banyak gugatan yang diajukan oleh pemenang lelang terhadap blokir tersebut pada umunya pemenang lelang dimenangkan, namun hal tersebut akan memakan waktu yang begitu panjang dan apabila kita lihat dalam pertimbangan hukum yang dibuat oleh hakim yang mengadili tersebut tetap pertimbangan hukumnya mengacu kepada dua peraturan yang telah disebutkan diatas tentang blokir yang tegas menyatakan bahwa blokir hapus dengan sendirinya dalam jangka waktu 30 hari terhitung sejak tanggal pencatatan blokir kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Akhir kata maka kita juga merasa sangat miris dengan keadaan ini, maka semua pihak yang mempunyai kaitan dalam permasalahan ini harus dapat berfikir dengan arif dan bijaksana dengan memperhatikan aturan yang sudah ada dan jangan lagi diterjemahkan dan memberikan penafsiran yang aneh-aneh terhadap aturan yang sudah sangat jelas tertulis, sehingga hak-hak dari pemenang lelang dapat terlindungi secara hukum sebagai pembeli yang beritikat baik.

Harapan kita juga bahwa Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN RI harus mengambil sikap yang tegas untuk menyelesaikan permasalahan ini, karena apabila dibiarkan maka akan berdampak buruk juga terhadap perekonomian negara secara luas. 

 

***