PEMILIKAN HAK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING MELALUI PERJANJIAN NOMINEE

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kebutuhan akan tanah dewasa ini semakin meningkat sejalan dengan berkembangnya perekonomian Indonesia dan meningkatnya kebutuhan lain yang berkaitan dengan tanah. Tanah tidak saja sebgai tempat tinggal, tetapi juga sebagai tempat melakukan usaha dan juga sebagai jaminan mendapatkan pinjaman bank, untuk keperluan usaha, sewa-menyewa, dan jual-beli. Begitu pentingannya kegunaan tanah bagi orang atau badan hukum menuntut adanya jaminan kepastian hukum atas tanah tersebut. Seiring berkembangnya zaman dalam memasuki era globalisasi, kemungkinan semakin terbukanya kesempatan investor asing untuk berinvestasi dan membuka usaha maupun untuk memiliki properti di Indonesia kian besar. Mengingat Indonesia merupakan negara dengan perekonomian yang berkembang, sehingga akan membuat para pengusaha melirik Indonesia sebagai tempat untuk membuka berbagai usaha.

Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya saja, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak. Tanah sebagai bagian dari bumi yang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu :

“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.[1]

Di Indonesia sendiri dalam sistem agraria menganut asas nasionalisme yang menyatakan bahwa :

“Hanya Warga Negara Indonesia saja yang mempunyai hak milik atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa dengan tidak membedakan antara laki-laki dengan wanita serta sesama warga Negara Indonesia baik asli maupun keturunan”.

Asas Nasionalitas adalah salah satu asas dalam UUPA. Asas Nasionalitas dalam hal ini sama dengan Asas hanya warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik atas tanah. (Pasal 21 Ayat (1) jo. Pasal 26 Ayat (2) UUPA). Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang dengan ancaman batal demi hukum. Dalam asas ini ditegaskan bahwa orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia dan hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki tanah di Indonesia. Jadi tanah itu hanya disediakan untuk warga negara dari negara-negara yang bersangkutan. Asas nasionalisme ini terdapat dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 1 ayat (1) (2) dan (3). Pasal 1 ayat (1) UUPA, menyatakan bahwa ”seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia”. Sedangkan dalam Pasal 1 ayat (2) UUPA, menyatakan bahwa ”Seluruh bumi, air dan rang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air, dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”. Ini berarti bumi, air, dan angkasa dalam wilayah Republik Indonesia menjadi hak bagi bangsa Indonesia, jadi tidak semata-mata menjadi hak daripada pemiliknya saja. Demikian pula , tanah-tanah di daerah dan pulau-pulau tidak semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah  atau pulau yang bersangkutan saja. Pada Pasal 1 ayat (3) UUPA, dinyatakan bahwa “ hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi ,air serta ruang angkasa termasuk dalam ayat (2) Pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi “.

Dengan demikian warga negara asing atau badan usaha asing tidak mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. namun warga negara asing dapat memiliki tanah di Indonesia dengan Hak Guna Usaha (HGU), Hak guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan Hak sewa Untuk Bangunan. Kesemua hak yang diberikan kepada warga negara asing oleh pemerintah dinyatakan sudah cukup untuk memberikan peran kepada warga negara asing untuk ikut berpartisipasi dalam pembangunan di Indonesia. Hak-hak ini diberikan kepada asing untuk memajukan perekonomian di Indonesia tanpa mencederai dari asas nasionalitas dan asa kebangsaan yang dianut dalam UUPA. Hal ini secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 & Pasal 42 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah. Akan tetapi, layaknya sebuah produk hokum bahwa tidak ada yang sempurna, ada saja celah bagi warga Negara asing untuk dapat memiliki tanah di Indonesia, salah satunya dengan perjanjian nominee.

1.2 Rumusan Masalah

Bagaimana Keabsahan perjanjian nominee yang dilakukan oleh Warga Negara Asing dan Warga Negara Indonesia ?

BAB II

KEABSAHAN PERJANJIAN NOMINEE YANG DILAKUKAN OLEH WARGA NEGARA ASING DAN WARGA NEGARA INDONESIA 

1. Perjanjian Nominee

Perjanjian nominee adalah orang atau badan yang secara hukum memiliki (legal owner) suatu harta atau penghasilan untuk kepentingan atau berdasarkan amanat pihak yang sebenarnya menjadi pemilik harta atau pihak yang sebenarnya menikmati manfaat atas penghasilan.Perkembangan perjanjian nominee ini terjadi dikarenakan keinginan warga negara asing untuk mempunya hak milik atas tanah di Indonesia secara umumnya.

Namun tentu harapan itu tidak dapat terpenuhi karena adanya peraturan yang melarang warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia, selain itu juga betentangan dengan asas nasionalitas yang dianut dalam undang-undang Indonesia. Hal inilah yang akhirnya menimbulkan perjanjian nominee yang memungkinkan warga negara asing untuk membeli dan menguasai bidang tanah dengan hak milik.

Dalam praktek di lapangan nominee digunakan bagi Warga Negara Asing untuk dapat menguasai tanah dengan meminjam nama Warga Negara Indonesia dan dibuatlah perjanjian Nominee dengan akta dibawah tangan antara Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing tersebut, dimana dengan menggunakan perjanjian tersebut Warga Negara Asing dapat memiliki tanah dengan hak milik dengan cara mendaftarkan tanah tersebut atas nama Warga Negara Indonesia yang ditunjuknya sebagai Nominee[2].

Perjanjian nominee atau nominee agreement dapat diartikan sebagai perjanjian pernyataan dan kuasa. Serorang WNImenyatakan bahwa tanah itu bukan miliknya dan ia memberi kuasa kepadaWNA untuk dapat menjual  dan dalam hal itu pengikatan melalui surat perjanjian dibawah tangan yang menjadi pengikatnya. Dengan adanya perjanjian nominee, orang asing cukup meminjam identitas dari seorang warga negara Indonesia untuk dicantumkan namanya dalam suatu sertifikat tanah dan warga negara asing menilai bahwa perjanjian ini jauh lebih praktis dan menguntungkan untuk kedua belah pihak.

Secara teknis beberapa permasalahan akan timbul apabila tanah tersebut akan dipindahtangankan sementara nominee meninggal dunia, menghilang atau tidak diketahui alamatnya, akan tetapi persoalan-persoalan tersebut telah diantisipasi oleh orang asing yang bersangkutan dengan membuat suatu perjanjian, yang secara garis besar diperjanjikan sebagai berikut :

1. Pernyataan bahwa tanah tersebut dibeli dengan uang dari orang asing yang bersangkutan dan nominee hanya dipinjam namanya untuk dipakai keatas nama tanah tersebut dalam sertifikat. Segala biaya yang timbul dari pembelian tanah tersebut ditanggung oleh orang asing (misalnya biaya pajak/, IMB).
2. Dibuat perjanjian antara orang asing dengan nominee tersebut suatu perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu dan dengan biaya sewa yang direkayasa, sehingga seolah-olah legaldan tidak melanggar peraturan.
3. Dibuat surat kuasa mutlak dari orang bali (nominee) kepada orang asing yang isinya boleh menjual dan menyewakan kepada siapapun dan surat kuasa tersebut tidak dapat dicabut lagi.
4. Dalam perjanjian nominee mengikat seluruh ahli waris kedua belah pihak baik dari orang asing maupun dari pihak nominee.

Perjanjian Nominee bisa dikatakan perjanjian simulasi atau perjanjian pura-pura yang dilakukan oleh beberapa pihak dalam hal ini Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing bahwa mereka keluar menunjukkan seolah-olah terjadi perjanjian antara mereka, namun sebenarnya secara rahasia mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak[3].

2. Keabsahan Perjanjian Nominee

Perjanjian nominee merupakan salah satu cara untuk merekayasa aturan yang termaktub dalam Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Dalam pembuatan perjanjian nominee telah melanggar asas-asas dalam perjanjian maupun asas yang terdapat dalam UUPA, adapun asas yang dilanggar dengan adanya perjanjian nominee ini pada kasus kepemilikan hak atas di Indonesia oleh warga negara asing, yaitu :

1. Asas Iktikad Baik (Pasal 1338 ayat (3) KUHPdt)

Asas iktikad baik dalam hal ini  karena perjanjian ini dibuat untuk mengelabui Pasal 9 dan  Pasal 21 UUPA agar dapat mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. Hal ini tercantum dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPdt yang berbunyi: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Asas ini merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak kreditur dan debitur harus melaksanakan substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh maupun kemauan baik dari para pihak. Asas itikad baik terbagi menjadi dua macam, yaitu[4] :

1. Itikad baik nisbi (relative)

Dalam iktikad baik nisbi yaitu iktikad baik yang memperhatikan sikap dan tingkah laku yang nyata dari subjek.

2. Itikad baikmutlak.

Penilaian terletak pada akal sehat dan keadilan serta dibuat ukuran yang obyektif untuk menilai keadaan (penilaian tidak memihak) menurut norma-norma yang objektif.

1. Asas Nasionalitas atau Asas Kebangsaan (Pasal 21 Ayat (1) jo. Pasal 26 Ayat (2) UUPA).

Dalam UUPA terdapat asas kebangsaan yang dimana menyatakan “Sesuai dengan asas kebangsaan tersebut dalam Pasal 1, maka menurut Pasal 9 jo Pasal 21 ayat (1) hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2).Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas.Demikian juga pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2). Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah, ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya, asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus(hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35 dan 41)”.

Selain menganut konsepsi komunalistik religious yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, UUPA juga menganut prinsip nasionalitas.Dimana hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan tanah sebagai bagian dari bumi sebagaimana termuat dalam ketentuan pasal 9 ayat (1) UUPA dan pasal 21 ayat (1) UUPA, yang kemudian pelaksanannya merupakan usaha untuk mewujudkan frasa yang termuat dalam ketentuan pasal 33 ayat (3) Amandemen IV Undang-undang dasar 1945. Hubungan yang dimaksud untuk hal ini adalah wujud dari hak milik[5].

Pada prinsipnya, hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA.Untuk warga negara asing atau badan hukum asing yang hendak menggunakan tidak dapat memperoleh hak milik atas tanah. Orang asing (yang berkedudukan di Indonesia) hanya dapat mempunyai hak pakai, hak sewa dan hak guna bangunan, serta hak guna usaha menurut UUPA.

c.         Sebab causa yang halal ( Pasal 1320 KUHPdt )

Yang dimaksud sebab causa yang halal dalam pasal 1320 KUHPdt bukanlah sebab dalam arti isi perjanjian itu sendiri yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh pihak-pihak. Undang-undang tidak memperdulikan apa yang menjadi sebab orang mengadakan perjanjian. Yang diperhatikan atau diawasi oleh unang-undang ialah isi perjanjian itu, yang dimana menggambarkan tujuan hendak dicapai oleh para pihak, apakah dilarang oleh unadng-undang atau tidak, apakah betentangan dengan ketertiban umum atau tidak (Pasal 1337 KUHPdt).

Akibat hukum perjanjian yang berisi causa yang tidak halal ialah “batal demi hukum” (nietig, void).Dengan demikian tidak ada dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian dimuka hukum, karena sejak semula dianggap tidak pernah ada perjanjian. Demikian juga apabila perjanjian yang dibuat itu tanpa causa (sebab), ia diangggap tidak pernah ada (Pasal 1335 KUHPdt).

Dari ketentuan pasal 9 ayat (1) dan pasal 21 ayat (1) UUPA sudah jelas dan tegas dinyatakan bahwa warga negara asing tidak dapat menguasai tanah di seluruh wilayah Indonesia dengan menggunakan hak milik. Apabila WNA membeli, mengadakan pertukaran, menerima hibah, ataupun memperoleh warisan atas sebidang tanah yang dikuasai dengan hak milik, maka perbuatan hukum yang mendasari terjadinya perpindahan hak milik tersebut menjadi batal karena hukum dan  tanahnya  menjadi  tanah  negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA ).

Disamping itu, apabila WNA memperoleh tanah yang dikuasai dengan hak milik akibat percampuran harta, maka hak milik tersebut  harusdilepaskan dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut. Apabila hal itu tidak dilaksanakan, hak milik atas tanah tersebut menjadi hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah  negara (Pasal 21 ayat (3) UUPA).

Perjanjian Nominee dikategorikan sebagai salah satu bentuk dari perjanjianInnominaat karena belum ada pengaturan secara khusus tentangnya dan tidak secara tegas disebutkan dalam pasal-pasal KUHPerdata. Nominee adalah seseorang yang bertindak untuk nama pihak lain sebagai wakil dalam arti sempit yang terbatas. Terkadang istilah tersebut digunakan untuk menandakan sebagai agen atau wali[6].

Dalam Keabsahannya perjanjian nominee sudah jelas tidak bisa dibenarkan dan perjanjian ini sudah tidak dianggap ada karena melanggar undang-undang dan asas perjanjian serta asas kebangsaan yang terkandung dalam UUPA. Menurut pasal 1320 ayat (4) KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian, bahwa ada suatu sebab yang halal, sesuatu yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian bukanlah dimaksud dengan sebab yang halal dan sesuatu yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian pada asasnya tidak diperdulikan oleh undang-undang. Yang diperhatikan oleh hukum adalah tindakan orang-orang dalam  masyarakat. Sehingga dalam hal ini, sebab yang halal adalah mengenai objek atau isi dan tujuan prestasi yang terkandung dalam perjanjian itu sendiri, bukan mengenai sebab yang menjadi latar belakang dibuatnya suatu perjanjian[7].

BAB III

PENUTUP

1. Kesimpulan

Perjanjian Nominee yang dilakukan oleh Warga Negara Asing dengan Warga Negara Indonesia adalah tidak sah menurut hokum yang berlaku di Indonesia. Perjanjian Nominee terus berlangsung dikarenakan kurangnya pemahaman masyarakat terhadap substansi dari perjanjian tersebut. Masyarakat awam pada umumnya menganggap bahwa apapun yang telah tertulis memiliki kekuatan bukti yang kuat dan mengikat sehingga masyarakat merasa kesulitan untuk menggugat jika perjanjian tersebut dilakukan dengan kecurangan.

2. Saran

Pemerintah membuat suatu peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai perjanjian nominee secara khusus.

DAFTAR PUSTAKA

Undang-undang Dasar Negara Republik Kesatuan Indonesia Tahun 1945

Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok– pokok        Agraria.

Aliyin Yosep. 2012, “Asas-asas Hukum Perdata”,

http://yosepaliyinsh.blogspot.com/2012/09/asas-asas-hukum-perdata.html, Diakses jam 19.15 WIB, tanggal 1 Juli 2013

Djaja, Ida Bagus Gede Wdhi Wiratama Rai. “Pengaturan Mengenai Perjanjian Nominee dan keabsahannya (Ditinjau Dari UUPA)”.Hukum Bisnis. Universitas Udayana.

Garner, Bryant A. 1999,Black’s Law Dictionnary With Guide To Pronunciation.  St. Paul: West Publishing.

Putra, G. Agus Permana.2010, “Wanprestasi Dalam Penggunaan Nominee Pada Perjanjian Yang Dibuat  Dibawah Tangan Berkaitan dengan Kepemilikan Tanah Di Bali”. Masters thesis, Univesitas Diponegoro

Purba, Natalia Christine. 2006, “Kesbsahan Perjanjian Innominaat Dalam Bentuk Nominee Agreement (Analisis Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing)”.Jakarta, Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

Santoso,Urip. 2008,Hukum Agraria dan Hak Hak Atas Tanah, Jakarta. Kencana

Subekti.2002, Hukum Perjanjian. Jakarta, PT. Intermasa, Cetakan 19

[1] Santoso,Urip. 2008,Hukum Agraria dan Hak Hak Atas Tanah, Jakarta. Kencana, Hlm. 10

[2]Putra, G. Agus Permana.2010, “Wanprestasi Dalam Penggunaan Nominee Pada Perjanjian Yang Dibuat  Dibawah Tangan Berkaitan dengan Kepemilikan Tanah Di Bali”. Masters thesis, Univesitas Diponegoro

[3]Subekti.2002, Hukum Perjanjian. Jakarta, PT. Intermasa, Cetakan 19, Hlm. 1

[4]Aliyin Yosep. 2012, “Asas-asas Hukum Perdata”,http://yosepaliyinsh.blogspot.com/2012/09/asas-asas-hukum-perdata.html Diakses jam 19.15 WIB, tanggal 20 April 2014

[5]Djaja, Ida Bagus Gede Wdhi Wiratama Rai. “Pengaturan Mengenai Perjanjian Nominee dan keabsahannya (Ditinjau Dari UUPA)”.Hukum Bisnis. Universitas Udayana.

[6] Garner, Bryant A. 1999,Black’s Law Dictionnary With Guide To Pronunciation.  St. Paul: West Publishing, Hal.1072

[7]Purba, Natalia Christine. 2006, “Kesbsahan Perjanjian Innominaat Dalam Bentuk Nominee Agreement (Analisis Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing)”.Jakarta, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Hlm. 34-35

SUMBER :

 https://sleepingfailure.wordpress.com/2014/07/19/kepemilikan-hak-atas-tanah-oleh-warga-negara-asing-melalui-perjanjian-nominee/